На рынке жилищной ипотеки сегодня имеется две основные разновидности финансирования населения, желающего приобрести собственную недвижимость: кредитование долевого строительства или уже готовых квартир/домов. Хотя постепенно формируется новый сегмент – займы на проведение ремонтных работ в уже построенном жилье (оно будет залогом). Несмотря на отсутствие устоявшихся стандартов ипотечных ссуд, в течение последних лет среди банков наблюдается определённая однородность по следующим параметрам: LTV – в пределах 65-75%; плата за пользование: в иностранной валюте – 10-14%, в национальной валюте – 18-25%; сроки – 15-25 лет; обязательное страхование недвижимости, являющейся залоговым имуществом, от риска потери и повреждений (эта страховка стоит заёмщику в среднем 0,5-2% от итоговой стоимости жилья).
Приведённые показатели свидетельствуют, что условия ипотечного кредитования в нашей стране существенно улучшились, а тенденцию роста его объёмов подтверждает оживление спроса, дальнейшее удовлетворение которого сдерживается, с одной стороны, относительно низкой платёжеспособностью населения, а с другой – высокими процентными ставками. Но и здесь не обошлось без помощи государства, которое заботится о том, чтобы его граждане, не имеющие возможности самостоятельно обслуживать ипотечный кредит, смогли приобрести жильё. Для этих целей имеется выгодная ипотека с господдержкой для многодетных или молодых семей. Какие преимущества она имеет? Во-первых, льготные заёмщики получают повышенный срок кредитования, что сильно снижает ежемесячную финансовую нагрузку на семейный бюджет. Во-вторых, будет предложена пониженная процентная ставка, которая существенно ниже среднерыночного уровня, предлагаемого банкирами обычным клиентам. В-третьих, правительство имеет возможность компенсировать определённую часть цены недвижимости. Более подробную информацию об этом виде ипотечных займов читайте на сайте banks-funds.ru.
Не надо забывать и про коммерческую ипотеку, которой, как правило, обеспечиваются кредиты юридическим лицам на относительно небольшие сроки: от 1 до 3-х лет. При этом данные займы характеризуются большим размером процентных ставок (достигают 25-29%), а также низкими значениями коэффициента LTV – менее 50% (это доход от клиента за всё время сотрудничества).
Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного рынка, ещё более глубокие, чем те, которые тормозят потребительское кредитование. Во-первых, это «слабый» фондовый рынок, который в идеале позволяет не только более/менее объективно определить спрос на объекты недвижимости, а вместе с ним и цены на неё, но и найти покупателя, что сделает коммерческую ипотеку более ликвидной. Во-вторых, неразвитым (на фоне зарубежных аналогов) является рынок недвижимости производственного назначения. Кроме того, финансовое состояние заёмщиков, «утонувших» в различных расчётных схемах, мало того, что непрозрачное на момент выдачи займа, но ещё может внезапно ухудшиться, что сделает его неплатёжеспособным. Указанное приводит к тому, что эти ссуды являются слишком рискованными и обременительными для банков, а значит, и более дорогими для их клиентов. Если ситуация не изменится, то прогнозы развития коммерческого ипотечного кредитования будут менее позитивными, чем жилищного.
Возможно со временем, когда в процесс ипотечного кредитования будут вовлечены страховщики и иные финансовые компании, а фондовая биржа начнёт активно развиваться с помощью государства, предлагая инвесторам выгодные ипотечные ценные бумаги, то данная сфера экономики наконец-то станет привлекательна для всех её участников, начиная от банкиров и заканчивая обычными людьми. Важно обратить внимание на тот факт, что на стадии принятия решения о выдачу кредита банк учитывает официальные и неофициальные доходы заёмщика. Во внимание берётся не только справка о зарплате, но и иные источники поступления денег – например, дивиденды от акций, проценты от депозитного вклада, авторские выплаты. Проблема лишь в том, что грамотная и достоверная оценка фактической платёжеспособности клиентов всё ещё не для всех кредиторов является решённой проблемой, так как их скоринговые системы не дают стопроцентного результата. Из-за этого существенно сдерживается развитие ипотечного жилищного кредитования, так как многие люди не получают доступ к заёмным деньгам, хотя имеют возможность обслуживать свои долги, но не могут этого документально доказать.
При этом многие банки используют собственные методы оценки платёжеспособности, результаты которых влияют на размер процентной ставки по ипотечному кредиту. Такой неформальный подход к выдаче ипотеки тоже становится ограничением на пути жилищного кредитования. Впрочем, даже эти трудности не могут затормозить рост объёмов выдачи займов, с помощью которых миллионы наших граждан приобретают себе квартиры, дома, дачи и иное жилище.
Источник
